ეროვნული ბანკი - პანდემიით გამოწვეული სტრესის დროს დეველოპერულმა სექტორმა მოსალოდნელზე უკეთესი მდგრადობა აჩვენა

16:04, 21.02.2023

ეროვნული ბანკის ინფორმაციით, შეიმუშავეს უძრავი ქონების დეველოპმენტის სექტორის კვლევა, რომელიც მიმოიხილავს საქართველოს საცხოვრებელი უძრავი ქონების ბაზარს და მასზე მოქმედ ფაქტორებს. ეროვნული ბანკის კვლევაში მოცემულია ისეთი დეტალები, როგორებიცაა საცხოვრებელი უძრავი ქონების მოთხოვნისა და მიწოდებაზე მოქმედი ფუნდამენტური ფაქტორები, მათი შედარება ევროპის ქვეყნებთან, საკრედიტო რისკების შეფასება, უძრავი ქონების დეველოპმენტის სექტორის პირველადი კვლევა და სექტორში არსებული სტატისტიკური მონაცემები.

როგორც კვლევაშია აღნიშნული, უძრავი ქონების დეველოპმენტის სექტორის მნიშვნელოვნება საბანკო სისტემაში მატერიალურად გაიზარდა. ბოლო ოთხ წელიწადში სექტორის საკრედიტო პორტფელი დაახლოებით 2.5-ჯერ გაიზარდა და 2022 წლის ოქტომბრის მდგომარეობით ბიზნესპორტფელის 5,9%, ანუ 1.516 მილიარდ ლარს შეადგენდა.

„პანდემიით გამოწვეული სტრესის დროს სექტორმა მოსალოდნელზე უკეთესი მდგრადობა აჩვენა, რაც, გარკვეულწილად, როგორც სახელმწიფო, ისე საფინანსო სექტორიდან მიღებულმა შეღავათებმა განაპირობა“, – აღნიშნულია კვლევაში.

2021-2022 წლებში გაცემული სამშენებლო ნებართვების მიხედვით, უახლოეს პერიოდში მიწოდება მნიშვნელოვნად გაიზრდება თბილისის ბაზარზე. მას შემდეგ, რაც პანდემიამ ტურიზმის სფეროში მნიშვნელოვანი რისკები შექმნა, ბათუმში გაცემული ნებართვების მოცულობა მატერიალურად შემცირდა და აღდგენა ჯერ არ დაწყებულა. ამასთან, როგორც დოკუმენტში წერია, დეველოპერული კომპანიების გაყიდვების პროცესი თითქმის არასდროს გრძელდება 4 წელზე მეტი ხნით, ხოლო გაყიდვების დაწყებიდან ორი წლის განმავლობაში საშუალოდ იყიდება სარეალიზაციო ფართის 66 პროცენტი. ამავე კვლევის თანახმად, თბილისში უფრო დიდი ბინები პროექტდება ვიდრე სხვა დანარჩენ ქალაქებში.

„თბილისში საშუალოდ უფრო დიდი ბინები პროექტდება (85 კვ.მ.) ვიდრე სხვა დანარჩენ ქალაქებში. ბათუმში სანაპირო ზოლში მდებარე კორპუსებში ბინები საშუალოდ მხოლოდ 38 კვ.მ-ია, ცენტრალურ ნაწილში კი – 75 კვ.მ. სხვაობა ბინების მიზნობრიობიდან გამომდინარეობს, სანაპირო ზოლი ნაკლებად გამოიყენება საცხოვრებლად და ის უფრო საინვესტიციო დანიშნულებისაა, ვინაიდან საკურორტო ზონაა. ასევე, განსხვავებაა თბილისის უბნებს შორისაც, კერძოდ, ცენტრალურ უბნებში უფრო დიდი ფართობის მქონე ბინები პროექტდება, ვიდრე გარეუბნებში. თბილისის ერთი კორპუსი საპარკინგე ადგილების საშუალო მოცულობით ბევრად აღემატება ნებისმიერი სხვა ქალაქისას. კერძოდ, ერთ ბინაზე დაანგარიშებული პარკინგების რაოდენობით თბილისი 3-ჯერ აღემატება ბათუმს, სადაც პარკინგების გათვალისწინება ფაქტობრივად არ ხდება. პარკინგების კუთხით უფრო ცუდი ვითარებაა ბაკურიანში, თუმცა განსხვავებით დიდი ქალაქებისგან, აქ გარე ტერიტორია ჯერჯერობით იძლევა დაპარკინგების საშუალებას“, – აღნიშნულია სებ-ის მიერ გამოქვეყნებულ კვლევაში.

ამასთან, თბილისში, პროექტების მიხედვით, 1 კვ.მ. საცხოვრებელი ფართის ფასი საშუალოდ ყველაზე მეტად თეთრი კარკასით ჩასაბარებელ ბინებზე გაიზარდა. მაგალითად, ვაკეში თეთრი კარკასის ფასის საშუალო ზრდამ 2022 წლის დასაწყისიდან სექტემბრამდე 46 პროცენტს მიაღწია და 1 200 დოლარიდან 1 752 დოლარამდე გაიზარდა. ბათუმის სანაპირო ზოლში კი შავ კარკასზე ფასის 52-პროცენტიანი ზრდით საცხოვრებელი ფართის ღირებულებამ 1 073 დოლარს მიაღწია.

„აღსანიშნავია, რომ ეს უბნები ფასის არა მარტო მაღალი პროცენტული ზრდით, არამედ ნომინალითაც ლიდერები არიან. ამასთან, მნიშვნელოვანია, მშენებარე ფართის ფასის ცვლილებისას გათვალისწინებულ იქნას მისი სპეციფიკურობა მეორად (მშენებლობა დასრულებულ) ფართებთან შედარებით. მშენებლობის საწყის ეტაპზე დაუსრულებლობის რისკის გამო ფასი უფრო დაბალია, ხოლო როდესაც რამდენიმე თვის შემდეგ ამ ფართის ფასის ზრდას ვაკვირდებით, ნაწილობრივ ეს გამოწვეულია საბაზრო პირობებით, ნაწილობრივ კი იმ დაუსრულებლობის რისკის შემცირებით, რომელიც მშენებლობის პროცესის წინსვლასთან ერთად კლებულობს. ასევე, ფასი მით უფრო მაღალია, რაც ნაკლებია ჩაბარებამდე დარჩენილი დრო. მიწის ხარჯს ყველაზე დიდი წილი თვითღირებულებაში ზამთრის კურორტებზე უჭირავს, ყველაზე ნაკლები კი – ბათუმსა და სხვა რეგიონებში, სადაც მასშტაბის ეკონომიას აქვს ადგილი. რკინა-ბეტონის ხარჯს კი, პირიქით, უფრო ნაკლები წილი აქვს, რაც ზამთრის კურორტის სპეციფიკიდან გამომდინარეობს“, – ნათქვამია კვლევაში.

ავტორი - მარიამ ბერძენიშვილი

ეკონომიკა