1980-იან წლებში, განვითარებულ ქვეყნებში, ე.წ. “ბაზრის შემობრუნება” სოციალ დემოკრატიიდან საბაზრო ლიბერალიზმამდე კრეტიდის გაცემის ლიბერალიზებული პოლიტიკის მეშვეობითაც განხორციელდა; ამის შედეგად, საწყის ეტაპზე, მრავალმა ოჯახმა ისარგებლა და ისინი კერძო საცხოვრისის მესაკუთრეები გახდნენ. თუმცა, როგორც ცნობილია, მათ, ვინც ეს კრეტიდის ლიბერალიზაციის პირველივე ეტაპზე მოახერხეს, საკმაოდ კარგად წაუვიდათ საქმე. ნელ-ნელა კი, ადვილი კრედიტი გაცემასთან ერთად საცხოვრისების ფასებმაც იმატა, არსებულმა ვალმა მოთხოვნა შეამცირა და იპოთეკური კრიზისი გამოიწვია, რამაც თავის მხრივ, უფრო მსხვილმასშტაბიანი ფინანსური არასტაბილურობა და კრიზისი წარმოქმნა.

ბაზრის ლიბერალიზაციამ საქართველოშიც შეუწყო ხელი იპოთეკური სესხისა და ფინანსური სერვისების განვითარებას. უამრავმა ოჯახმა აქაც, საცხოვრისის, თუ სხვა საჭიროებების დაკმაყოფილების მიზნით, მიმართა საბანკო თუ კერძო სამევახშეო სისტემას. თუმცა, მნიშვნელოვანია აღინიშნოს, რომ საცხოვრისის საკუთრებაში ფლობის მხრივ, შედარებით განსხვავებული სიტუაციაა ყოფილი საბჭოთა კავშირის სივრცეში, რადგან ამ ქვეყნებში, დასავლეთის განითარებულ ქვეყნებთან შედარებით, ბევრად უფრო მაღალია საცხოვრისების კერძო საკუთრებაში ფლობის დონე.

საქართველოში, ბოლო წლების მანძილზე, ერთის მხრივ, იპოთეკური სესხების განვითარება, და მეორეს მხრივ, უცხოეთიდან განხორციელებული ფულადი გზავნილები აყალიბებდნენ მოთხოვნას უძრავი ქონების ბაზარზე. საინტერესოა ისიც, თუ რამდენად დაეხმარა საკრედიტო სისტემის განვითარება მოსახლეობას საცხოვრისით უზრუნველყოფაში პოსტ-საბჭოთა სივრცეში; მაგალითად, თბილისსა და ერევანში, 2016 წლის მონაცემებით, ოჯახების (შინამეურნეობების) მხოლოდ 10% ცხოვრობს დამოუკიდებლობის შემდგომ აშენებულ საცხოვრისებში მიუხედავად იმისა, რომ ამ ორივე ქალაქში, 2000-იანი წლებიდან მოყოლებული, მშენებლობების ბუმი იყო. ეს მონაცემები, იმაზე მეტყველებენ, რომ მოსახლეობის მხოლოდ მცირედ ნაწილს შეუძლია ახალ აშენებულ სახლებში ბინის შეძენა თუნდაც იპოთეკური კრედიტით. მხოლოდ ახალ აშენებულ საცხოვრისებზე მსჯელობა, ცხადია არ მოგვცემს მთლიან სურათს იმისა, თუ რამდენად დაეხმარა იპოთეკური სესხების განვითარება მოსახლეობას ეზრუნათ საკუთარ საცხოვრებელზე, მაგრამ ზოგადი ტენდენციის წარმოდგენისათვის, საინტერესო ინფორმაციას იძლევა.  

საცხოვრისით დაკმაყოფილების ასპექტი იპოთეკური სესხების განვითარების მხოლოდ ერთი მხარეა. ბოლო წლებში განვითარებული გამოსახლებების ტენდენცია კი შედარებით მძიმე სურათს გვაძლევს: 2017 წლის 13 თებერვლის მდგომარეობით, პრობლემურ სესხებზე მომუშავე არასამთავრობო ორგანიზაციათა კოალიცია “სახალხო ტრიბუნების” ინფორმაციით, უძრავ ნივთებზე უფლებათა რეესტრში რეგისტრირებული იყო 312 000 ხელშეკრულება იპოთეკის უფლებაზე. აქედან, მათივე ინფორმაციით, წლების მანძილზე ამ საკითხზე მუშაობის გამოცდილება, საშუალებას აძლევთ ივარაუდონ, რომ დარეგისტრირებული იპოთეკური ხელშეკრულებებიდან დაახლოებით 70% პრობლემურია.

2017 წლის პირველი ექვსი თვის განმავლობაში, აღსრულების ეროვნული ბიუროს ინფორმაციით, გამოსახლების  (უკანონო მფლობელობიდან ქონების გამოთხოვა) 169 საქმე დასრულდა. აქედან, 163 შემთხვევა დამთავრდა მხარეთა შეთანხმებით. იძულებითი გამოსახლება მოხდა მხოლოდ ექვსი საქმის შემთხვევაში. გარდა ამისა, 2013 წელს, დასრულდა 154 საქმე, მათ შორის 94 – იძულებითი აღსრულებით, ხოლო 60 – მორიგებით. 2014 წელს, დასრულდა 323 საქმე, მათ შორის იძულებითი აღსრულებით 176, ხოლო მორიგებით – 147. 2015 წელს დასრულდა 297 საქმე, 60 ერთეული – იძულებითი აღსრულებით, ხოლო 237 – მორიგებით. 2016 წელს, დასრულდა 316 საქმე, მათ შორის 53 – იძულებითი აღსრულებით, ხოლო მორიგებით – 263. ამგვარად, აღსრულების ეროვნული ბიუროს ინფორმაციით, 2013-2016 წლებში განხორციელდა 383 იძულებითი აღსრულება.

შედარებით განსხვავებული ინფორმაცია აქვს არასამთავრობო ორგანიზაციათა კოალიცია “სახალხო ტრიბუნებს.” მათი ინფორმაციით, “2017 წლის ბოლო ექვსი თვის განმავლობაში, საცხოვრებლიდან იძულებით გამოასახლეს 1546 ოჯახი/პირი, ხოლო ამავე პერიოდში, აუქციონზე გატანილი სახლების რაოდენობა 13054-ს აღწევს, რაც იმას ნიშნავს, რომ გამოსახლების საფრთხის წინაშე დგას კიდევ 13054. აუქციონზე გატანილ ქონების უმრავლესობაში, აუქციონის მიმდინარეობისას ამ სახლებში არსებული მეპატრონეები ჯერ კიდევ ცხოვრობენ, ხოლო გამოსახლება უნდა მოხდეს ახალი მესაკუთრის დადგენის შემდგომ. რაც შეეხება მიმდინარე საქმეებს, 2017 წლის აგვისტოს მონაცემებით, აღსრულების ეროვნული ბიუროს, აღსრულების პოლიციის სამმართველოს წარმოებაში ირიცხება 607 საქმე სხვისი უკანონო მფლობელობიდან ნივთის გამოთხოვის მოთხოვნით. 607 წარმოებაში მყოფი საქმიდან, მხოლოდ 118 საქმეა ბანკებისა და მიკრო-საფინანსო ორგანოების, დანარჩენი 489 საქმე კი დარეგისტრირებულია კერძო მევახშეების მიერ. გარდა ამისა, 2017 წლის 11 სექტემბრის მონაცემებით, წარმოებაშია და ამჟამად მიმდინარეობს 150 ერთეული უძრავი ქონების აუქციონი.  2014-2015 წლებში კი, პოლიციის მიერ განხორციელდა პოლიციური გამოსახლების 1606 ღონისძიება. საპოლიციო გამოსახლების ინსტიტუტის გაუქმების შემდგომ კი, 2015 წელს, აღსრულების ეროვნული ბიუროს მონაცემებით, გამოსახლება მოხდა 1159 საცხოვრისიდან.”

2015 წლის დეკემბერში, საქართველოს პრეზიდენტმა ხელი მოაწერა საპოლიციო წესით გამოსახლებასთან დაკავშირებულ კანონთა პაკეტს, რის შედეგადაც გაუქმდა საპოლიციო გამოსახლების ინსტიტუტი: აიკრძალა საპოლიციო გამოსახლება და შეუძლებელი გახდა სასამართლოს გვერდის ავლით, მხოლოდ პოლიციის საშუალებით გამოსახლება. საგულისხმოა, რომ საპოლიციო წესით გამოსახლების კანონის არსებობის უმეტესი დროის მანძილზე, შესაბამის ადმინისტრაციულ ორგანოებში არ გროვდებოდა მონაცემები იმის შესახებ, თუ რამდენი ოჯახი იქნა გამოსახლებული საცხოვრებლიდან. არასამთავრობოების კოალიცია “სახალხო ტრიბუნების” მოკვლევით, შინაგან საქმეთა სამინისტროში, 2008 წლიდან 2014 წლამდე არ მუშავდებოდა მონაცემთა ბაზა, რომელიც აღრიცხავდა გამოსახლების შემთხვევებს. შესაბამისად, უცნობია, თუ რამდენი ოჯახი/პირი იქნა გამოსახლებული ბოლო წლების განმავლობაში მთლიანობაში.

იძულებითი გამოსახლების პროცედურა, როგორც წესი, წარმოადგენს პრობლემურ იპოთეკურ სესხთან დაკავშირებული მთლიანი პროცესის საბოლოო ეტაპს. პროცესი კი შემდეგნაირად მიმდინარეობს: თუკი იპოთეკის ხელშეკრულება ნოტარიულად არის დამტკიცებული, ხელშეკრულებაში შესაძლებელია ჩაიწეროს, რომ ხელშეკრულების დარღვევის შემთხვევაში, ანუ იმ შემთხვევაში, თუ მსესხებელმა დროულად ვერ დაფარა ვალდებულება, ნოტარიუსი ვალდებულია, გამსესხებელზე/კრედიტორზე გასცეს სააღსრულებლო ფურცელი. სააღსრულებლო ფურცელში განისაზღვრება ვალის გადახდის ვადა, რისი დარღვევის შემთხვევაშიც დაიწყება იძულებითი აღსრულება.

აღსანიშნავია, რომ ნოტარიუსს კანონი არ ავალდებულებს, გადაამოწმოს კრედიტორის მიერ ვალდებულების დარღვევის შესახებ მიწოდებული ინფორმაცია, რის საფუძველზეც იგი გასცემს სააღსრულებლო ფურცელს – ანუ, მას მტკიცებულების მოთხოვნა არ ევალება. ნოტარიუსს, ასევე არ ევალება შეატყობინოს მსესხებელს მის სახელზე სააღსრულებლო ფურცლის გაცემის შესახებ, შესაბამისად, მოვალე ამის შესახებ იგებს მხოლოდ მაშინ, როდესაც მისი საქმის აღსრულება იწყება. ამ შემთხვევაში, ერთადერთი, გამოსავალი, რაც მსესხებელს რჩება არის ის, რომ გაასაჩივროს ნოტარიუსის მიერ გაცემული ფურცელი, და დააყენოს შუამდგომლობა, რომ სასამართლო დავის დასრულებამდე შეჩერდეს აღსრულების პროცესი. იპოთეკით დაზარალებულთა საკითხზე მომუშავე იურისტი მარიკა არევაძე, რომელსაც ხშირად მიმართავენ ხოლმე პრობლემურ სიტუაციაში მყოფი მსესხებლები, ამბობს, რომ მისი პრაქტიკით თუ ვიხელმძღვანელებთ, ხშირად, დაბალია მოსახლეობაში სამოქალაქო ცნობიერების დონე: დაზარალებული მოსახლეობის უმეტესობამ არ იცის იმ სამართლებრივი ზომების შესახებ, რაც მათ შეუძლიათ გამოიყენონ უკეთესი შედეგის დადგომისათვის. ძირითად შემთხვევებში, კი ისე ხდება ხოლმე, რომ დაზარალებული პირები მაშინ მიმართავენ იურიდიულ კონსულტაციას, როდესაც აუქციონი ჩანიშნულია და დაწყებულია აღსრულების პროცესი, რა დროსაც სასამართლო ვეღარ აჩერებს აღსრულების პროცესს და ყველაზე უარესი შედეგი დგება. სწორედ ამიტომ, მსესხებლის მიერ დროული რეაგირება, და სამართლებრივი ზომებისათვის მიმართვა, ერთ-ერთი მნიშვნელოვანი ფაქტორია დაზარალებულისათვის უკეთესი შედეგის მისაღწევად.  

შესაძლო სამართლებრივი ზომები, როგორც ზემოთ აღინიშნა, გულისხმობს სასამართლოში გასაჩივრებას, რის შედეგადაც შესაძლებელია შემცირდეს პირგასამტეხლოები (ე.წ. ჯარიმები), და შესაბამისად შემცირდეს მთლიანი გადასახდელი თანხა. გარდა ამისა, სასამართლოს გრძელვადიანი პროცესი, როგორც წესი, დადებითად აისახება ხოლმე მსესხებლის გადახდისუნარიანობის ცვლილებაზე – იმ დროის განმავლობაში, როდესაც საქმე სასამართლოს წარმოებაშია, დიდი ალბათობაა იმისა, რომ მსესხებლის ფინანსური მდგომარეობა დადებითისკენ შეიცვალოს, და მან თავი აარიდოს იძულებით გამოსახლებას. სწორედ ამიტომ, მსესხებელთა დროული და სწორი რეაგირება ერთ-ერთი მნიშვნელოვანი საკითხია მთელ ამ პროცესში.

ნოტარიუსის მიერ გაცემული სააღსრულებლო ფურცლით, კრედიტორი ითხოვს ფინანსური ვალდებულების იძულებით აღსრულებას – ვალის გადახდას. აღსრულების ეროვნულ ბიუროში სააღსრულებლო ფურცლის წარდგენის შემდგომ აღმასრულებელი აყადაღებს მის ანგარიშებსა და ქონებას, თუმცა ქონებით უზრუნველყოფილი სესხის შემთხვევაში, ყადაღა ეხება მხოლოდ იმ ქონებას, რომელიც უზრუნველყოფილია და ის გადის აუქციონზე. ამის შედეგად ქონება გადადის სხვის საკუთრებაში. ძირითადად, ნოტარიუსის მიერ გაცემული სააღსრულებლო ფურცლის საფუძველზე ხდება მოქალაქეთა ქონების უმრავლესობის აუქციონის წესით გაყიდვა.  

ნოტარიუსის მიერ გაცემული აღსრულების ფურცლით გამოსახლება არ ხდება, თუმცა ის გამოსახლების წინაპირობას წარმოადგენს. ნოტარიუსის სააღსრულებლო ფურცელი შეეხება ფინანსური ვალდებულების იძულებითი წესით ამოღებას, რის შედეგადაც პირის კუთვნილი ქონება შეიძლება გავიდეს აუქცნიონზე. გამოსახლება კი ხდება ახალი მეპატრონის მიერ სასამართლოში შეტანილი საჩივრის საფუძველზე, სადაც იგი ითხოვს კუთვნილი უძრავი ქონების გამოთავისუფლებულ მდგომარეობაში გადაცემას იძულებითი აღსრულებით. სასამართლო გასცემს აღსრულების ფურცელს უძრავი ქონების გამოთავისუფლებულ მდგომარეობაში გადაცემის თაობაზე და ამის შემდეგ ხდება იძულებითი გამოსახლება აღსრულების პოლიციის მიერ.

ფინანსური ვალდებულებების ამოღებისათვის, დასაყადაღებელი ქონების არ არსებობის შემთხვევაში, პირი ხვდება ე.წ. მოვალეთა რეესტრში. ამგვარად, მოვალეთა რეესტში რეგისტრირებულია ის ხალხი, რომელთაც სესხი ქონებით უზრუნველყოფილი არ აქვთ: ასეთი სესხებია სამომხმარებლო სესხები, ონლაინ, სესხები თუ სხვა ფინანსური ვალდებულებები. მოვალეთა რეესტრი არის მონაცემთა სისტემატიზებული ელექტრონული ბაზა იმ ფიზიკური და იურიდიული პირებისა თუ ორგანზაციული წარმონაქმნების შესახებ, რომელთა მიმართაც აღსრულება დაიწყო 2010 წლის 1 იანვრიდან, და რომელთა მიმართაც გავიდა ნებაყოფლობითი აღსრულებისათვის დაწესებული ვადები. მოცემული დროისათვის, მოვალეთა რეესტრში ირიცხება 221 441 განაცხადი, რომელიც აღნიშნავს ამდენივე რაოდენობის, ქონების უზრუნველყოფის გარეშე აღებული ვალების რაოდენობას: მნიშვნელოვანია, რომ თითოეულ პირზე შეიძლება ირიცხებოდეს ორი ან ორზე მეტი სესხი ერთდროულად, ამიტომაც ეს რაოდენობა პირდაპირ არ ასახავს მსესხებელთა ოდენობას, არამედ ასახავს მიმდინარე საქმეების რაოდენობას. მოვალეთა რეესტრში მოხვედრით, ყადაღა ედება მსესხებლის სახელზე არსებულ ნებისმიერ ქონებას, ხოლო აუქციონზე გადის მხოლოდ ის, რაც შეესაბამება მის მიერ აღებული ვალის ღირებულებას.

სამართლებრივი ჩარჩოს ხარვეზებზე საუბრისას, მნიშვნელოვანია “უკანასკნელი საცხოვრისის” ცნების განსაზღვრა, რომელიც აკრძალავს გამოსახლებას და იძულებითი წესით აღსრლებას იმ შემთხვევაში, თუკი საცხოვრებელი ოჯახის უკანასკნელ საცხოვრისს წარმოადგენს. ნაწილი იურისტებისა უკვე საუბრობს იმ აუცილებელ ცვლილებებზე, რაც საჭიროა მსესხებელთა უფლებების დასაცავად: ადვოკატ მარიკა არევაძის თქმით, უნდა შეიცალოს შემდეგი საკითხები: არ უნდა მოხდეს გამოსახლება იმ შემთხვევაში, თუ: 1) ოჯახში ცხოვრობს არასრულწლოვანი, 2) ცხოვრობს შეზღუდული შესაძებლობების მქონე პირი 3) თუ ოჯახისთვის ეს ქონება წარმოადგენს უკანასკნელ საცხოვრებელს. უკანასკნელი საცხოვრისის შემთხვევაში იძულებითი აღსრულების აკრძალვის შესახებ საკანონმდებლო კანონპროექტი “ბოლო საცხოვრისის მიმართ იძულებითი აღსრულების წესის შესახებ” წარმოდგენილი აქვს კოალიცია “სახალხო ტრიბუნებსაც,” და პარლამენტში მისი განხილვა უახლოეს მომავალში უნდა შედგეს.

…

მიუხედავად იმისა, რომ იპოთეკური სესხის მიზანია მომხმარებელს დაეხმაროს უძრავი ქონების შეძენასა თუ მოწესრიგებაში ქონების უზრუნველყოფით,  იპოთეკური ხელშეკრულებების დიდი ნაწილი იდება ისეთი მიზნებისათვისაც, რომლებიც არ უკავშირდება საცხოვრისთან დაკავშირებული საკითხების მოწესრიგებას. ევროპის მასშტაბით, ყველაზე მეტი ისეთი იპოთეკური სესხი, რომელიც არ ეხება საცხოვრისით მოწესრიგების დანიშნულებას ისეთ ქვეყნებზე მოდის, სადაც მოქალაქეთა (მომხმარებელთა) ყველაზე მაღალი ჭარბვალიანობის მაჩვენებელია, ყველაზე მაღალი საპროცენტო განაკვეთებია, და სადაც სესხების უმრავლესობა უცხოურ ვალუტაში გაიცემა (უნგრეთი, ბულგარეთი და რუმინეთი). მოქალაქეთა ჭარბვალიანობა სხვადასხვა მიზეზებით აიხსნება, ერთ-ერთი ასეთი ყველაზე გავრცელებული მიზეზია კონტრაქტის ბუნდოვანი და არასამართლიანი პირობები, და ამ გზით, მაგალითად მომხმარებელთათვის რისკიანი ფინანსური პროდუქტების შეთავაზება, ბანკების მიერ დატოვებული, საპროცენტო განაკვეთის ცალმხრივად ცვლილების უფლება და ა.შ. გარდა ამისა, ჭარბვალიანობას განაპირობებენ ისეთი ფაქტორებიც, როგორიც არის მზარდი მოთხოვნა უძრავი ქონების ბაზარზე და ადვილად ხელმისაწვდომი კრედიტი.

ამ ქვეყნების, როგორც ახალი საკრედიტო ბაზრების გამოცდილება ამბობს, რომ საბანკო თუ კერძო საკრედიტო პრაქტიკებმა, განუვითარებელი რეგულაციების მქონე ქვეყნებში, არსებული სიტუაცია სათავისოდ გამოიყენეს და მოსახლეობის ინფორმირებული არჩევანის გაკეთების შესაძლებლობა შეუზღუდეს. აქედან გამომდინარე, მნიშვნელოვანია, რომ იპოთეკით დაზარალებულთა პრობლემების განხილვა, იმ პოლიტიკურ თუ სამართლებრივი დისკურსის ჭრილში მოხდეს, რომელიც არსებულ გამოწვევებს, მათ შორის ინფორმაციულ ასიმეტრიას ფინანსური მომსახურების მიმწოდებელსა და მიმღებს შორის, შესაბამის პასუხებს უპირველეს ყოვლისა, სამართლებრივ რეგულაციებში მოუძებნის.

ფოტო გარეკანზე: https://goo.gl/zKixM5

დოკუმენტში გამოთქმული მოსაზრებები ეკუთვნის ავტორს და შეიძლება არ ემთხვეოდეს საზოგადოებრივი მაუწყებლის პოზიციას.