ფოტო გარეკანზე, წყარო: flick

შესავალი

კონსტიტუციის ახალი პროექტის რედაქციით მიწა განსაკუთრებულია აქტივია და მის გასხვისების წესს ორგანული კანონი დაარეგულირებს. ახალი კანონით კი (რომელიც ჯერ არ არსებობს) უცხოელ ინვესტორებს საქართველოში მიწის საყიდლად გარკვეული რეგულაციების დაკმაყოფილება მოუწევთ, საბოლოო გასხვისებას კი სამთავრობო კომისია გადაწყვეტს. დღეისათვის მიწის შესახებ არც კანონი არსებობს და არც სამთავრობო კომისია, რომელმაც ამ აქტივის გასხვისება უნდა დაარეგულიროს. წინამდებარე დოკუმენტში განხილულია მიწის რეფორმის ისტორია. ასევე, უნდა მოხდეს, თუ არა მიწის გაყიდვა უცხო ქვეყნის მოქალაქეებზე, როგორია ამ მიმართულებით საერთაშორისო პრაქტიკა და რა შედეგები შეიძლება მოყვეს ამა თუ იმ სახის რეგულაციის დაწესებას. რა ნაბიჯები უნდა გადადგას ხელისუფლებამ იმისათვის, რომ მოხდეს სახელმწიფო და კერძო საკუთრებაში არსებული მიწების უფრო ეფექტიანი გამოყენება: მეტი სასოფლო-სამეურნეო პროდუქციის მოყვანა, სამეურნეო და გადამამუშავებელი მრეწველობის განვითარება, მიწის რესურსის ისე გადანაწილება, რომ არ მოხდეს ბაზარზე მონოპოლიის შექმნა.

ბოლო წლების ისტორიას თუ გადავხედავთ ხელისუფლება განსხვავებული მიდგომებით ცდილობდა საქართველოს მიწის პრივატიზაციას. მაგალითად, „ნაციონალური მოძრაობის“ დროს ყოველგვარი რეგულაციებისა და შეზღუდვების გარეშე ხდებოდა მიწის პრივატიზება ნებისმიერ მსურველზე. იყო შემთხვევები, როდესაც ინვესტორების ამა თუ იმ მიწის ნაკვეთს სიმბოლურ ფასადაც იძენდნენ სახელმწიფოსგან, მომავალში ინვესტირების გარვეული ვალდებულებების აღებით. „ქართული ოცნების“ ხელისუფლებაში მოსვლიდან კი მიდგომები რადიკალურად შეიცვალა და გარკვეული პერიოდი მიწის უცხოელებზე გაყიდვა საერთოდ აკრძალული იყო.

საქართველოს მთავრობამ შეზღუდვები, 2013 წლიდან დააწესა მიწის უცხოელებზე მიყიდვაზე, 2014 წლის 2 ივლის კი ეს შეზღუდვები კიდევ გაახანგრძლივა და იმავე წლის 31 დეკემბრამდე მოქმედებდა. რეგულაციები, რომლებიც 2 წლის მანძილზე მოქმედებდა არამხოლოდ უკრძალავდა უცხოელს სასოფლო-სამეურნეო დანიშნულების მიწის ყიდვას, არამედ პირს, რომელიც საქართველოს მოქალაქე არ არის მემკვითრეობითაც რომ მიეღო მიწა, 6 თვეში უნდა გაეყიდა. საკანონმდებლო ცვლილებიდან ცოტა ხანში დანიის მოქალაქემ, რომელიც საქართველოში ცხოვრობს პარლამენტს საკონსტიტუციო სასამართლოში უჩივლა და მოიგო კიდეც პროცესი. შედეგად, უცხოელებს საშუალება მიეცათ, საქართველოში როგორც სასოფლო-სამეურნეო, ისე არა სასოფლო-სამეურნეო დანიშნულების მიწის ნაკვეთები შეეძინათ.

“საერთაშორისო გამჭვირვალობა – საქართველოს” ინფორმაციით, ამჟამად უცხოელები მთლიანად ან ნაწილობრივ ფლობენ სასოფლო-სამეურნეო დანიშნულების მქონე 19 000 ჰა-მდე მიწას, რაც ქვეყნის მასშტაბით სასოფლო-სამეურნეო დანიშნულების მიწის ფონდის 0,7%-ს შეადგენს.

მიწის რეფორმის განხორციელების ისტორია

საქართველოს სტატისტიკის ეროვნული სამსახურის 2012 წლის პირველი  იანვრის მონაცემებით, ქვეყნის მთლიანი ფართობი 69.7 ათასი კვადრატული კილომეტრია; 2.6 მლნ ჰექტარი სასოფლო-სამეურნეო დანიშნულების სავარგულია. საქართველოს ერთ მოსახლეზე საშუალოდ 0.6 ჰექტარი სახნავი და 0.62 ჰექტარი საძოვარი ფართობი მოდის. ექსპერტთა ნაწილი (პაატა კოღუაშვილი, სოსო არჩვაძე) მიიჩნევს, რომ ხარვეზებით ჩატარებული და დაუმთავრებელი მიწის რეფორმის გამო, ოფიციალური მონაცემები სასოფლო-სამეურნეო მიწის ფართობის შესახებ არასწორია. ამასთან დამოუკიდებლობის მოპოვების შემდგომ ხელისუფლებამ რამდენიმეჯერმე სცადა მიწის რეფორმის გატარება, თუმცა ეს საკითხი კვლავ პრობლემატურია. მიწის რეფორმა ქვეყნისთვის ძალიან მნიშვნელოვანი სოციალურ-ეკონომიკური საკითხია, რომელმაც უნდა გადაჭრას მიწის რეგისტრაციის საკითხი, ასევე მიწის პრივატიზაციის და ზოგადად საქართველოში მიწის ბაზრის ჩამოყალიბებას უნდა შეუწყოს ხელი. ამ რეფორმის გარეშე კი ვერ ვითარდება მიწის ბაზარი და შესაბამისად საქართველოს  ერთ-ერთ მნიშვნელოვან რესურსიდან ქვეყანა ჯეროვან სარგებელს ვერ იღებს.

საქართველოში პირველი აგრარული რეფორმა 1992 წელს განხორციელდა. შედეგად, მცირე ნაკვეთებად თითქმის მთელ მოსახლეობას დაურიგდა. რეფორმამ მიწის დაქუცმაცება გამოიწვია, ამასთან ვერ მოხდა მიწის ნაკვეთების ზუსტი საზღვრების დადგენა. ამისთვის სახელმწიფო უწყებებს საჭირო რესურსები არ აღმოაჩნდათ. 90-იან წლებში, პრივატიზაციის დროს სახელმწიფომ სულ მოსახლეობას 744 ათასი ჰექტარი მიწა გადასცა. ამ ფართობიდან 437 ათასი ჰექტარი სახნავი, 181 ათასი საბაღე, 42 ათასი სათიბი და 84 ათასი ჰექტარი საძოვარი იყო. იმ პერიოდისთვის ეს მთელი სახნავ–სათესი და მრავალწლოვანი ნარგავებით დაკავებული მიწის 62%–ს და სათიბისა და საძოვრის 5%–ს შეადგენდა. 2005 წელს პრივატიზაციის მეორე ეტაპი განხორციელდა, რომლის დროსაც კიდევ 460 ათასი ჰექტარი განაწილდა. სხვადასხვა ზომის მიწის ნაკვეთები ერგოთ სოფლად და ქალაქად მცხოვრებლებს. მოსახლეს, რომელიც სოფლის მეურნეობით იყო დაკავებული, 1,25 ჰექტარი გადაეცა. 0,75 ჰექტარი მიიღეს პირებმა, რომლებიც სოფლის მეურნეობით არ იყვნენ დაკავებული. რეგიონული ცენტრებისა და დაბების მოსახლეობას – შესაბამისად 0,75 და 0,5 ჰექტარი გამოუყვეს. მაღალმთიანი რაიონების მოსახლეობას– 5 ჰექტრამდე ფართი მისცეს. ქალაქის მცხოვრებლებს შეეძლოთ მიეღოთ 0,15 ჰა ნაკვეთები ქალაქის მომიჯნავე ზონებში და 1 ჰექტრამდე მაღალმთიან რაიონებში. პარალელურად მიმდინარეობდა იჯარით გაცემული მიწების გაყიდვისა და დარჩენილი სახელმწიფო მიწების აუქციონის წესით გაყიდვაც.

“რეფორმა ისე ჩატარდა, რომ პროცესის შედეგებსა და საბოლოო სარგებელზე ხედვა არ არსებობდა. მიწის რეგისტრაციის საკითხებზე მთავრობას არ ჰქონდა მკაფიო სტრატეგია, რაც სხვადასხვა საერთაშორისო ორგანიზაციების მონაწილეობას ამ პროცესში წინააღმდეგოებრივს (სხვადასხვა რეგიონებში განსხვავებული მეთოდოლოგიის გამოყენება) და არაკოორდინირებულს ხდიდა. არ არსებობდა ერთგვაროვანი მიდგომა, ამიტომ სხვადსხვა რეგიონში ნაკვეთების რეგისტრაცია სხვადასხვა დონეზე და სხვადასხვა ხარისხით შესრულდა. 2007 წლამდე მიწის განაწილებაზე მონიტორინგი ადგილობრივ ორგანოებს ევალებოდათ. 2007 წლიდან რეგისტრაციის პროცესზე პასუხისმგებლობა საჯარო რეესტრის ეროვნულ სააგენტოს გადაეცა. ამის მიუხედავად, დღესაც მუნიციპალურ დონეზე მფლობელობის დასადგენად სხვადასხვა დოკუმენტები გამოიყენება, იმის მიუხედავად, რომ ამ მუნიციპალიტეტებში სასოფლო–სამეურნეო განვითარების დონე და მიწის განაწილების ფორმები დაახლეობით ერთნაირია. რეფორმას ქონებრივი უფლებების მკაცრად დაცული სისტემა უნდა შეექმნა, რაც სასოფლო–სამეურნეო მიწას ეკონომიკურ ბრუნვაში ჩართავდა, მაგრამ რეგისტრაციის უხარისხობამ გამოიწვია ის, რომ საკადასტრო ნახაზები განსხვდება ნაკვეთების რეალური ზომისგან და ხდება გადაფარვები“, – აღნიშნავს EUGeorgia.

2011 წლის ბოლომდე პირს სასოფლო-სამეურნეო მიწის პირველადი რეგისტრაცია საჯარო რეესტრში 51 ლარი უჯდებოდა. 2012 წლიდან რეესტრმა ეს მოსაკრებელი გააუქმა მიწების რეგისტრაციის წახალისების მიზნით. თუმცა, აზომვითი ნახაზისთვის ხარჯის გაწევა მიწის მფლობელს მაინც უწევს, რაც არცთუ მცირე თანხა ღირს. ერთი ჰექტარი მიწის აზომვა ბაზარზე 250-300 ლარის ფარგლებში მერყეობს.(ხოლო არასასოფლო-სამეურნეო მიწის პირველადი რეგისტრაცია 51 ლარი ღირს და ამას აზომვითი ნახაზის საფასური ემატება).

საჯარო რეესტრის იურიდიული სამსახურის ყოფილი უფროსის, სამართლის დოქტორის თამარ შოთაძის თქმით, ხშირ შემთხვევაში მიწის ფაქტობრივი და ელექტრონული საზღვარი არ ემთხვევა ერთმანეთს, მაგალითად, მესაკუთრეს უწერია, რომ 900 კვ. მეტრი ნაკვეთის მფლობელია, მაგრამ რეალურად დაკავებული აქვს 1000 კვ. მეტრი ფართი, რაც სამეზობლო დავების ერთ–ერთი წინაპირობა ხდება.

90-იან წლებში, მიწის რეფორმის მთავარი დოკუმენტი იყო სამართლებრივი აქტი, ისე რომ მიწაზე მფლობელობის დამადასტურებელი დოკუმენტი არ გაიცემოდა ან გაიცემოდა არაზუსტი საიდენტიფიკაციო მონაცემებით. შედეგად, მესაკუთრეთა საკუთრებაში არსებული ქონების დაზუსტების მცდელობა თითოულ ჯერზე უშედეგოდ დასრულდა, ვინაიდან ქვეყანაში არ არსებობს მოწესრიგებული საკადასტრო სისტემა. დღეს უამრავ იურიდიულ პირს აქვს სამართლებრივი დოკუმენტაცია ამა თუ იმ მიწის ფართობის ფლობის შესახებ თუმცა, სახელმწიფო ვერ უდასტურებს ფაქტობრივად რა საზღვრებში იმყოფება მისი მიწის ნაკვეთი, ვინაიდან ის ან შეცვლილია ან პირველადი სახით მისი აღდგენა შეუძლებელია. წლების წინ არასწორად განხორციელებული პროექტის გამო საჯარო რეესტრს თითოეული რეგისტრაციის თავიდან გასწორება უხდება.  შედეგად, ადამიანები პრობლემას აწყდებიან, როცა ასეთი მიწის ნაკვეთის იპოთეკით დატვირთვა ან გაყიდვა უნდათ, ვერც საბინაო წიგნიდან ამონაწერს იღებენ და ვერც სხვა დოკუმენტებს.

“წლების განმავლობაში ქვეყანაში მიდიოდა პროცესი, როცა მოქალაქე მიდიოდა რეესტრში სასოფლო–სამეურნეო მიწისთვის სტატუსის არასასოფლოდ შეცვლის განაცხადით, რომ იქ შენობა–ნაგებობის აშენების უფლება მოეპოვებინა. მოგვიანებით მიწა უცხოელებისთვის რომ მიეყიდათ, ასევე ითხოვდნენ მის არასასოფლოდ დარეგისტრირებას. ამის გამო მოხდა ის, რომ რამდენია სასოფლო–სამეურნეო მიწა ქვეყანაში, რამდენზეა განთავსებული ნაგებობები, ამის შესახებ ზუსტი მონაცემები არ არსებობს. წლების განმავლობაში ეკლესიების და საპატრიარქოს განცხადების საფუძველზე ხდებოდა ტყის მასივების მიჩენა, მზრუნველობის ქვეშ გადაცემა. სამინისტროებსაც აქვთ მიწის ფართობები, ბაღები, სკოლები, საბავშვო სახლები, სპორტული სკოლები, სტადიონები. მაგრამ არ არის დათვლილი რა ოდენობის არის ეს ქონება და სახელმწიფოს რისი გასხვისება შეუძლია. ვერანაირ პოლიტიკას ვერ განსაზღვრავ თუ არ გაქვს სტატისტიკა, რა ქონების მფლობელი ხარ. პირველ რიგში, ეს არის გასაკეთებელი, რადგან სწორი სახელმწიფოებრივი მართვა ინფორმაციის გარეშე არის შეუძლებელი“, – ამბობს თამარ შოთაძე.

ბოლო წლებში ხელისუფლებამ კიდევ ერთხელ გადაწყვიტა მიწის რეგისტრაციის პრობლემის მოგვარება და 2016 წლის 1 აგვისტოდან ახალი პროგრამა დაიწყო, რომლის თანახმადაც მიწის რეგისტრაცია ბევრად გამარტივებული წესებით მოდება.

”დღეისთვის ქვეყანაში არსებული მიწის ნაკვეთების 25%-მდეა რეგისტრირებული, რაც ძალიან ცოტაა. ცვლილებების უმთავრესი მიზანი სწორედ მიწის რეგისტრაციის პროცესის გამარტივება და წახალისებაა. პროექტზე მუშაობისას  მიწის მარტივი რეგისტრაციისთვის ხელისშემშლელი პრობლემები გამოვლინდა და მათ აღმოსაფხვრელად  სპეციალური საკანონმდებლო ცვლილებები მომზადდა. კერძოდ:

• შემუშავდება საამზომველო ნახაზის ერთიანი სტანდარტი, პროექტში ჩართული ამზომველები სერტიფიკაციას გაივლიან

• სახელმწიფო მოქალაქეს დაეხმარება საკუთრების დამადასტურებელი საბუთების მოძიებაში

• სახელმწიფო მოქალაქეს დაეხმარება საკუთრების დამადასტურებელი საბუთების მოძიებაში”, – აღნიშნავენ საჯარო რეესტრში.

რეესტრის ინფორმაციით, სახელმწიფო პროექტის ფარგლებში ჩატარებული სამუშაოები (დოკუმენტაციის მოძიება და სისტემატიზაცია, ნოტარიუსის მიერ გარიგებაზე მხარეთა ხელმოწერის დამოწმება, მედიაცია, თვითნებურად დაკავებულ მიწის ნაკვეთზე საკუთრების უფლების აღიარება, ფაქტების კონსტატაცია) უსასყიდლოდ შესრულდება, მიწის რეგისტრაცია ან ნაკვეთზე საკუთრების უფლებებში ცვლილება საჯარო რეესტრის მომსახურების საფასურის გარეშე ხორციელდება.

მიუხედავად მიწის რეგისტრაციისთვის გამარტივებული წესებისა, ახალ პროგრამას მნიშვნელოვანი გარღვევა არ მოუხდენია ამ მიმართულებით. რადგან როგორც ზემოთ აღინიშნა, გასულ წლებში მიწის რეგისტრაციის რეფორმების დროს იქნა არაერთი შეცდომა დაშვებული რაც შედეგად პრობლემებს წარმოშობს. მაგალითად, დღესდღეობით აზომვით ნახაზში არსებული უზუსტობა ხშირად ხდება მიწის რეგისტრაციის ხელისშემშლელი ფაქტორი. ე. წ. გადაფარვების არსებობის გამო უკანასკნელი ხუთი წლის განმავლობაში საჯარო რეესტრს 56 000-მდე სარეგისტრაციო საქმის შეჩერება მოუხდა, პრობლემის მოგვარება კი დღეს მხოლოდ სასამართლოს გზითაა შესაძლებელი,   რაც მოქალაქეების დროისა და დამატებითი რესურსის ხარჯვას ნიშნავს.

სამწუხაროდ, წლების მანძილზე მიწის რეგისტრაციის დროს დაშვებული შეცდომებისა დღეს ზუსტი სტატისტიკური ინფორმაციაც კი არ არსებობს იმის შესახებ, თუ რა რაოდენობის მიწის რესურს ფლობს ქვეყანა და მათ შორის რა ნაწილია სახელმწიფოს თუ კერძო სექტორის ხელში. უახლოესი ხელმისაწვდომი ოფიციალური მონაცემებით (2004 წელი) მიწის საერთო ფართობის მხოლოდ 12% იყო კერძო სექტორის ხელში, მათ სასოფლო-სამეურნეო სავარგულების 25% იყო პრივატიზებული. თუმცა, მონაცემები 2004 წლისაა, შესაბამისად დღევანდელ რეალობაზე ზუსტ წარმოდგენას ვერ გვაძლევს.

„საქსტატის“ თქმით, მიწის სავარგულები გამუდმებულ ცვლილებას განიცდის. სავარგულების სტრუქტურას და მათი ხარისხის ტრანსფორმაციას განაპირობებს ახალი მიწების ათვისება, აქტიური მელიორაციული ღონისძიებები და სხვა. ამასთან, ეროზიული პროცესები, მიწის დამლაშება ან დაჭაობება, დატბორვა და სხვა არახელსაყრელი პირობები იწვევენ სავარგულების ფართობის შემცირებასა და მიწის ფონდის ხარისხობრივი შემადგენლობის გაუარესებას. ამრიგად, მიწის რესურსები განიცდიან განუწყვეტელ რაოდენობრივ და თვისებრივ ცვლილებებს.

მიწის გაყიდვაზე საერთაშორისო პრაქტიკა

მსოფლიოსა და ევროპის ქვეყნებში მიწის უცხოელებზე თუ ადგილობრივ მოქალაქეებზე გაყვიდვის განსხვავებული მიდგომებია. მაგალითად ევროპაში ისეთ ქვეყნებში, რომლებიც ბოლო პერიოდში გაწევრიანდნენ ევროკავშირიში, როგორც წესი გარდამავალ პერიოდში მიწის უცხოელებზე გაყიდვა აკრძალული იყო. მაგალითად, ბულგარეთის, ჩეხეთის, ესტონეთის, უნგრეთის, ლატვიას, ლიტვას, რუმინეთისა და სლოვაკეთისთვის ეს პერიოდი 7 წელი გაგრძელდა, ხოლო პოლონეთისთვის 12 წელი. ევროკავშირის ახალ წევრებს ჰქონდათ შიში, რომ მას შემდეგ, რაც მათი ბაზრები გაიხსნებოდა,  განვითარებული ქვეყნების ფერმერები ისარგებლებდნენ  მათი მძიმე ეკონომიკური მდგომარებით და  მიწის დიდ ნაკვეთებს იაფად შეიძენდნენ, რის გამოც ადგილობრივი ფერმერები მათთან შედარებით არაკონკურენტულ გარემოში აღმოჩნდებოდნენ.

ზოგადად, ევროკავშირის წევრი ქვეყნების მოქალაქეები გათანაბრებულნი არიან ერთმანეთთან, შედარებით გვიან გაწევრიანებული ქვეყნების გამოკლებით, რომელიც როგორც ზემოთ აღინიშნა შეზღუდვებს აწესებენ. გამომდინარე იქიდან, რომ ევროკავშირი მიისწრაფვის მიზნისკენ, რომ ყველა წევრი სახელმწიფოს მოქალაქეს თანაბარი უფლებები ჰქოდეს, შესაბამისად მიწის რეგისტრაციის კუთხითაც ევროკავშირის არაწევრი ქვეყნებისგან შედარებით პრივილეგირებულ მდგომარეობაში არიან.

დიდ ბრიტანეთში უცხოელებისთვის მიწების მიყიდვაზე არავითარი შეზღუდვა არ არსებობს. მიწის შეძენის პროცესი ბრიტანეთში სამ საფეხურს მოიცავს. პირველი – ეს არის სასურველი მიწის ნაკვეთის მოძებნა და მფლობელთან დაკავშირება დაქირავებული აგენტის საშუალებით. მეორე ეტაპია უშუალოდ მიწის ნაკვეთის შეფასება, რომელიც გარკვეულ ხარჯებთან არის დაკავშირებული და დაახლოებით 300-დან 1000 ფუნტამდე მერყეობს. საკუთრების კანონიერად გადაცემა მფლობელობაში არის ბოლო სტადია და ამისთვის საჭიროა შუამავალი (ადვოკატი). საკუთრებაში გადაცემა ხდება გამყიდველისა და მყიდველის ადვოკატების თანდასწრებით (კონკრეტული კანონი უცხოელებისთვის მიწის მიყიდვასთან დაკავშირებით არ არის, ჩვეულებრივად შეუძლიათ მიწის ყიდვა ყოველგვარი შეზღუდვების გარეშე, ჩვეულებრივად ხდება ასევე ამ მიწის დაბეგვრა, უბრალოდ, განსხვავება ისაა, რომ გააჩნია, , რომელი ბანკიდან ხდება გადახდა და ეს განსაზღვრავს დაბეგვრის ოდენობას. ასევე არ არის განსაზღვრული, მაქსიმუმ რამდენი ჰექტრის ყიდვა შეუძლია უცხოელს). თუმცა, დიდ ბრიტანეთში ამგვარმა მიდგომამ გარკვეული პრობლემებიც გამოიწვია. მათ შორის უძრავი ქონება მცირე რაოდენობის პირების ხელში აღმოჩნდა, რამაც ფასების გაძვირება გამოიწვია. შედეგად, ბოლო წლებში საუბარი მიდის ამ მიმართულებით გარკვეული რეგულაციების დაწესებაზე.

იტალიაში მიწის ყიდვა გარკვეულ სიძნელეებთან არის დაკავშირებული როგორც ადგილობრივი, ისე უცხოელი ინვესტორებისთვის, თუმცა არანაირი კანონი არ არსებობს, რომელიც ზღუდავს უცხოელების მიერ მიწის/ქონების ყიდვას იტალიაში. ყველა უცხოელმა, რომელსაც სურს მიწის ყიდვა იტალიაში და ამავდროულად არ აპირებს იტალიაში ცხოვრების უფლების მიღებას, საკუთარი თავისთვის უნდა დაინიშნოს “ფისკალური წარმომადგენელი” (“fiscal representative”). ფისკალური წარმომადგენელი უნდა იყოს იტალიელი (მეგობარი ან ნებისმიერი პროფესიონალი მრჩეველი, როგორიც არის, მაგალითად, ადვოკატი), რომელიც უცხოელი გადამხდელის სახელით, ეს იქნება კერძო პირი თუ კომპანია, აწარმოებს ყველანაირ მოლაპარაკებას იტალიურ საგადასახადო სააგენტოებთან. ფისკალური წარმომადგენლის დანიშვნა არის ერთადერთი გამოსავალი, რათა არ მოუხდეს გადასახადების გადახდა. გარდა ამისა, ყველა უცხოელმა მყიდველმა/ინვესტორმა უნდა მიიღოს იტალიური “ფისკალური კოდი” (fiscal code) ადგილობრივი საგადასახადო ოფისიდან. ინვესტორებმა უნდა გადაიხადონ 12,5% ბეგარა, მისი გადახდა არ ეხებათ იმ ცალკეულ უცხოელ პირებს ან კორპორაციულ ინვესტორებს, რომლებიც არ არიან იტალიელები, მაგრამ არიან იმ ქვეყნების მოქალაქეები, რომლებთანაც იტალიას ინფორმაციის ეფექტური გაცვლის ვალდებულება აკისრია (ერთ-ერთი ქვეყანაა, მაგალითად, ამერიკის შეერთებული შტატები). ფისკალური კოდის მისაღებად კი მხოლოდ პასპორტის ან იტალიაში ცხოვრების უფლების წარდგენაა საჭირო ეკონომიკისა და ფინანსთა სამინისტროში, რომელიც განაგებს უძრავი ქონების საკითხებს.

ესპანეთში უცხოელებისთვის  შეზღუდვა არ არის მიწის (მიუხედავად იმისა, იქნება ეს სასოფლო-სამეურნეო თუ არასასოფლო-სამეურნეო დანიშნულებისა) ყიდვასთან დაკავშირებულ საკითხებზე. ეს განპირობებულია იმით, რომ ესპანეთის მთავრობა ხელს უწყობს როგორც ადგილობრივი, ისე უცხოური ინვესტიციების მოზიდვას ქვეყანაში. იმისთვის, რომ ნებისმიერმა პირმა შეიძინოს მიწა/საკუთრება ესპანეთში, საჭიროა მხოლოდ ფინანსური ნომერი (financial number), კოდი, რომლის მიღებაც შესაძლებელია პოლიციის განყოფილებაში მხოლოდ პასპორტის წარდგენის საფუძველზე. ერთადერთი შეზღუდვა, რაც ამ კოდის მიღებას ეხება, არის ის, რომ მისი აღება ხდება ერთ დღეში ესპანელი და ევროკავშირის სხვა ქვეყნების მოქალაქეებისთვის, ხოლო სხვა დანარჩენი მოქალაქეებისთვის კი ამ პროცესს შეიძლება რამდენიმე კვირა დასჭირდეს. ესპანეთი ამჟამად სთავაზობს ე.წ. “ოქროს ვიზას” მათ, ვისაც აქვს საკუთრება ესპანეთში. იგი ვიზის ერთ-ერთი სახეობაა ინვესტორებისთვის. თუ უცხოელი შეიძენს 500,000 ევროზე მეტი ღირებულების ქონებას ესპანეთში (შეიძლება იყოს რამდენიმე ქონება ერთად და მათი ფასი ერთიანად აჭარბებდეს 500,000 ევროს), იგი ავტომატურად იღებს ცხოვრების უფლებას.

დანიაში, მიუხედავად იმისა, რომ კანონმდებლობა ლიბერალურადაა მიჩნეული, უცხოელი რეზიდენტისათვის ძნელია, იყიდოს მიწა. ქვეყნის არარეზიდენტ პირს არ შეუძლია იყიდოს უძრავი ქონება, თუ იგი, სულ ცოტა, 5 წლის განმავლობაში არ იყო დანიის მოქალაქე ან არ არის ევროკავშირის მოქალაქე, რომელიც დასაქმებულია დანიაში ან ევროკავშირის არაწევრი ქვეყნის მოქალაქეა, მაგრამ მიღებული აქვს უფლება, აწარმოოს ბიზნესი.

დანიაში მიწის კანონმდებლობით რეგულირების ერთ-ერთი ძირითადი მიზანია, არ დაუშვას მიწებით სპეკულაცია, ლატიფუნდიების შექმნა და მათი არარაციონალური დანაწევრება. ამგვარი პოლიტიკა მნიშვნელოვნად განაპირობებს დანიის სოფლის მეურნეობის ეფექტურ ფუნქციობას. ამასთანავე, დანიაში დადგენილია გასასხვისებელი მიწის ფართობის ზედა ზღვარი. საკუთრებაში გადაცემული და იჯარით აღებული მიწის ფართობი არ უნდა აღემატებოდეს 150 ჰა-ს.

შვეიცარიაში მიწების შესყიდვა შეუძლიათ მხოლოდ ევროკავშირის წევრი ქვეყნების მოქალაქეებს ან მათ, ვისაც აქვს ქვეყანაში ბიზნესის წარმოების ნებართვა.

შვეიცარიაში შეზღუდვა დაწესებულია როგორც მიწის მოცულობის, ისე იმის მიხედვით, თუ რამდენი ადამიანის დასაქმებაა შესაძლებელი სასოფლო-სამეურნეო მიწაზე. კერძოდ, “კანონი მიწის საკუთრების შესახებ” (1994წ.) ადგენს ერთი მეურნეობის მინიმალურ და მაქსიმალურ საზღვრებს. მინიმალურმა ზომამ უნდა უზრუნველყოს ერთი ადამიანის დასაქმება, მაქსიმალურად კი ითვლება ნაკვეთი, რომელიც უზრუნველყოფს ნორმალური შემოსავლების დონეს 2,5-3 დასაქმებულისთვის. დაბლობ, ვაკე ადგილებში მინიმალური ფართობის ზომაა 5-7,5 ჰა. იჯარით აღებისას მიწის მინიმალური ზომა უნდა უზრუნველყოფდეს 1,5 მომუშავის დასაქმებას.

ირლანდიაში, გამომდინარე ისტორიული დაპირისპირებიდან ინგლისელ “ლენდლორდებსა” და მეიჯარე ირლანდიელებს შორის, მიწის იჯარა ეროვნული სულის დამაკნინებელ მოვლენადაა მიჩნეული. აგრარული პოლიტიკა აქ ორიენტირებულია მესაკუთრე ფერმერზე. იჯარის მიღების უფლებას ესაჭიროება მთავრობის განსაკუთრებული ნებართვა. უცხოელი და ადგილობრივი ინვესტორები თანაბარ პირობებში არიან.

საბერძნეთში ევროკავშირის მოქალაქეებისთვის არანაირი შეზღუდვა არ არის მიწის ყიდვასთან დაკავშირებით. სხვა დანარჩენი ქვეყნის მოქალაქეებისთვის არსებობს ერთადერთი შეზღუდვა: საბერძნეთში არის რამდენიმე ადგილი, სადაც უცხო ქვეყნის (არა ევროკავშირის) მოქალაქეებს არ შეუძლიათ მიწის ყიდვა, მიზეზი კი ქვეყნის უსაფრთხოების პოლიტიკაა. იმისთვის, რომ უცხოელმა შეიძინოს მიწა საბერძნეთში, უნდა აიღოს ბერძნული საგადასახადო კოდი (AFM), რომლის მიღებაც ადგილობრივ საგადასახადო ოფისშია შესაძლებელი განცხადების საფუძველზე. ამ კოდის წარდგენა აუცილებელია კონტრაქტის გაფორმების დროს. ისევე, როგორც ევროკავშირის დასავლეთის ქვეყნებში, საბერძნეთშიც მიწის შესასყიდად აუცილებელი კოდის მისაღებად საკმარისია მხოლოდ პასპორტის წარდგენა.

ერთადერთი შეზღუდვა რაც საბერძნეთში მოქმედებს, N1892/90 კანონის შესაბამისად, “სტრატეგიულად მგრძნობიარე” ადგილებში, მაგ. სახელმწიფო საზღვრებთან ახლოს მდებარე მიწის შეძენას სჭირდება თავდაცვის სამინისტროს ნებართვა. ადმინისტრაციული პრაქტიკის შესაბამისად, პირდაპირი ინვესტიციების შემთხვევაში ნებართვა მარტივად გაიცემა.

შვედეთი: ფიზიკურ პირებს რაიმე განსაკუთრებული აკრძალვების გარეშე შეუძლიათ სასოფლო-სამეურნეო დანიშნულების მიწის შეძენა. თუმცა, იმ რეგიონებში, სადაც მოსახლეობის რაოდენობა მცირეა, მიწის ყიდვას ნებართვა სჭირდება. ნებართვის მისაღებად ფიზიკურ პირს შესაბამისი განათლება, ან გამოცდილება (ზოგიერთ შემთხვევაში ორივე ერთად) უნდა ჰქონდეს. ცალკეულ შემთხვევებში, მიწის მფლობელს მის მიერ შეძენილ მიწაზე ცხოვრება მოეთხოვება.

ავსტრია: უცხო ქვეყნის ფიზიკური და იურიდიული პირების მიერ უძრავი ქონების, მათ შორის მიწის შესყიდვა, შეძენა ან იჯარით აღება საჭიროებს ავტორიზაციას კომპეტენტური რეგიონული უწყებისგან (Länder). უწყება არკვევს, ხომ არ მოახდენს ეს შესყიდვა გავლენას ქვეყნის ეკონომიკურ, სოციალურ ან კულტურულ ინტერესებზე.

თურქეთის კანონმდებლობით, უცხოელზე გაყიდული თურქეთის მიწა მთლიანობაში არ უნდა აღემატებოდეს 2.5 ჰექტარს. (გამონაკლის შემთხვევებში, რაოდენობის გაზრდა მაქსიმუმ 30 ჰექტრამდეა შესაძლებელი). მემკვიდრეობით მიღებულ მიწაზე არ არსებობს შეზღუდვა.

უცხოელთა საკუთრებაში შეიძლება იყოს არგენტინის მთლიანი ტერიტორიის მაქსიმუმ 20%. არგენტინის პრეზიდენტი ქრისტინა ფერნანდეს დე კირჩნერი თავის კანონპროექტს მიწის უცხოელთა საკუთრებაში გადაცემის შემოფარგვლის აუცილებლობას შემდეგნაირად ასაბუთებს: „არგენტინა არაა პირველი ქვეყანა, რომელიც მსგავს რეგულირებას აწესებს. ასეთივე რეგულირებები აქვთ ბრაზილიას, კანადას, აშშ-ს და საფრანგეთს. შეზღუდვა დაწესებული აქვთ ასევე სხვა განვითარებულ ქვეყნებს“.

რუსეთში დაახლოებით 400 მილიონი ჰექტარი სასოფლო-სამეურნეო დანიშნულების მიწაა. აქედან 129 მილიონი კერძო საკუთრებაშია, დანარჩენი კი სახელმწიფოს საკუთრებაში. 2006 წლამდე რუსეთში არსებობდა აკრძალვა სასოფლო-სამეურნეო დანიშნულების მიწის შესყიდვაზე უცხოელი ფიზიკური და იურიდიული პირების მიმართ. თუმცა იმის გამო, რომ რუსეთში ძალიან დიდი რაოდენობის გამოუყენებელი სასოფლო-სამეურნეო დანიშნულების მიწაა, 2006 წელს გაუქმდა მსგავსი აკრძალვა. გამონაკლისია სასაზღვრო ტერიტორიასთან არსებული სასოფლო სამეურნეო მიწის უცხოელებზე გასხვისება. ასეთი ტერიტორიების ზუსტი დასახელება რამდენიმე წელი უცნობი იყო, მაგრამ რუსეთის პრეზიდენტის 2011 წლის ბრძანებით განისაზღვრა ის ტერიტორიები, რომელიც ექცეოდა უცხოელებისთვის შესასყიდად აკრძალული ტერიტორიების ნუსხაში. საკმაოდ გრძელ სიაში აღმოჩნდა რუსეთის 380 რეგიონალური ქვედანაყოფი – შორეული აღმოსავლეთის და ციმბირის ტერიტორიული საზღვრები, ქალაქი კალინინგრადი და მის ახლოს მდებარე სასოფლო თუ არასასოფლო სამეურნეო მიწები. უცხოელებს ეკრძალებათ უკრაინასთან მოსაზღვრე ქალაქ ბელგოროდის მიმდებარე ტერიტორიებისა და, რა თქმა უნდა, ქალაქი სოჭისა და აზოვის ზღვასთან მოსაზღვრე ტერიტორიების მიმდებარე მიწების შეძენა. გრძელ ჩამონათვალში გვხდება ასევე, აკრძალვა კრასნოდარის და მთლიანი კავკასიის რეგიონის მიმდებარე ტერიტორიებზე არსებულ სასოფლო სამეურნეო მიწებზეც.

ევროპის ქვეყნების შესახებ ინფორმაცია, მიწის რეგისტრაციასთან დაკავშირებით მოქმედი რეგულაციებისა თუ გადასახადების შესახებ, იხილეთ ცხრილის სახით აქ. (წყარო: Sales Market Regulations for Agricultural Land in EU Member States and Candidate Countries)

სოფლის მეურნეობის როლი საქართველოს ეკონომიკაში

მიწის რეფორმის წარუმატებლობა ერთ-ერთი მიზეზია საქართველოში სოფლის მეურნეობის განვითარების დაბალი დონის. სოფლის მეურნეობის ექსპერტების უმრავლესობა თანხმდება, რომ თუ არ მოხდა ქვეყანაში მიწის რეფორმის გატარება, რომლის შედეგადაც მოწესრიგდება როგორც მიწის რეგისტრაციის საკითხი ისე მისი სტატისტიკური მონაცემები და არ განისაზღვრება ზოგადი სტრატეგია საქართველოში მიწის მოხმარების შესახებ, სოფლის მეურნეობის განვითარება გაძნელდება. ბოლო წლების სტატისტიკა გვიჩვენებს, რომ სოფლის მეურნების წილი საქართველოს ეკონომიკაში 8-9%-ის ფარგლებში მერყეობს, მაშინ როცა ამ სფეროში დასაქმებული მოსახლეობის თითქმის ნახევარია ჩართული. მიუხედავად, იმისა, რომ 2013 წლიდან ხელისუფლებამ არაერთი პროგრამა განარხორციელა სოფლის მეურნეობის განვითარების ხელშეწყობის მიზნით, ამ მიმართულებით საგრძნობი გაუმჯობესება მაინც არ შეიმჩნევა.

ევროგაერთიანების სტატისტიკური სამსახურის (EUROSTAT) მონაცემებით, ევროგაერთიანების ქვეყნებში ერთი ფერმერული მეურნეობის სარგებლობაში არსებული სავარგულების საშუალო სიდიდე 17.4 ჰექტარია, სოფლის მეურნეობაში დასაქმებულთა რიცხვი კი 5%. საქართველოში სოფლის მეურნეობაში დასაქმებული ადამიანების მუშაობის ეფექტიანობა ბევრად ჩამოუვარდება განვითარებული ქვეყნების ანალოგებს. მაგალითად, აშშ-ს ერთი ფერმერული მეურნეობა სურსათით უზრუნველყოფს საშუალოდ 126 მაცხოვრებელს. გერმანიაში 144 მაცხოვრებელს, ევროგაერთიანების ქვეყნებში 51-ს, საქართველოში კი, დამატებული ღირებულების რეალურ მოცულობის გათვალისწინებით, სოფლის მეურნეობაში დასაქმებულ ერთ ადამიანს საშუალოდ თავის გამოკვებაც კი არ შეუძლია. აშშ-ში ერთი ფერმერული მეურნეობის მიერ გამოყენებული სასოფლო სამეურნეო სავარგულის საშუალო სიდიდე 190.2 ჰა-ს შეადგენს, გერმანიაში _ 30.3 ჰა-ს, ევროგაერთიანების ქვეყნებში საშუალოდ _ 17.4 ჰა-ს, ხოლო საქართველოში _ მხოლოდ 1.5 ჰა-ს.

სოფლის მეურნეობაში დასაქმებულთა რიცხოვნობა ამერიკის შეერთებულ შტატებში 2.9 მლნ. კაცს შეადგენს, რაც დასაქმებულთა 1.6 %-ია, გერმანიაში _ 2.9%-ს, ევროგაერთიანების ქვეყნებში საშუალოდ _ 5%-ს, ხოლო საქართველოში კი _ 63%-ს. ფერმერული მეურნეობების მიერ გამოყენებული სასოფლო-სამეურნეო სავარგულთა ზომების მიხედვით დაჯგუფების მონაცემებით, ამერიკის შეერთებულ შტატებში 1-დან 5 ჰა-მდე სავარგულით სარგებლობს ფერმერული მეურნეობების ძალზედ მცირე რაოდენობა, გერმანიაში ფერმერული მეურნეობების _ 31.2%, ევროგაერთიანების ქვეყნებში _ 56.4 %, საქართველოში კი _ 98.4%. 5-დან 50 ჰა-მდე სავარგულით აშშ-ში სარგებლობს ფერმერული მეურნეობების 60.4 %, გერმანიაში _ 55.7%, ევროგაერთიანების ქვეყნებში _ 35.1 %, საქართველოში კი _1.5%. დაბოლოს 50 ჰა-ზე მეტი სასოფლო-სამეურნეო სავარგულით აშშ-ში სარგებლობს ფერმერული მეურნეობათა 39.6%, გერმანიაში _ 12.6%, ევროგაერთიანების ქვეყნებში საშუალოდ _ 7.9%, ხოლო საქართველოში კი მხოლოდ _ 0.14%.

დასკვნა

მიწის რეფორმის განხორციელება საქართველოს ეკონომიკისთვის უმნიშვნელოვანესი საკითხია. მის გარეშე ფაქტობრივად წარმოუდგენელია   სოფლის მეურნეობის აღმავლობა და მდგრადი ეკონომიკური განვითარება. შესაბამისად, ხელისუფლებას განსაკუთრებული ყურადღების გამოჩენა მართებს აღნიშნული საკითხის მიმართ. მიწის რეფორმა მხოლოდ, მიწის უცხოელებზე მიყიდვაზე მორატორიუმის გამოცხადებით ვერ შემოიფარგლება. ამ ნაბიჯით მხოლოდ და მხოლოდ პრობლემის დროში გაწელვა ხდება, რაც პირველ რიგში ჩვენი ქვეყნის ინტერესებში არ შედის. თუ გავითვალიწინებთ იმ ფაქტს, რომ საზოგადოების მხრიდან ხშირად ხდება აპელირება, რომ საქართველო აგრარული ქვეყანაა და აუცილებელია სოფლის მეურნეობის განვითარება, შესაბამისად ხელისუფლებისთვის სწორედ მიწის ბაზარზე არსებული პრობლემების მოგვარება უნდა გახდეს ერთ-ერთი პრიორიტეტი. იმ პირობებში, როდესაც უბრალო სტატისტიკაც კი არ არსებობს იმის შესახებ 2004 წლის შემდგომ რა ცვლილებები მოხდა მიწის საერთო ფონდის სტრუქტურაში. სახელმწიფოს არ აქვს ინფორმაცია თუ რა რაოდენობის სასოფლო-სამეურნეო დანიშნულების მიწა დარჩა ქვეყანაში, რა ტრანსფორმაცია მოხდა სავარგულების სტრუქტურაში და ა.შ. დღეისათვის ისიც კი უცნობია, თუ რა რაოდენობის მიწის პრივატიზება მოხდა და რა ნაწილი დარჩა სახელმწიფო საკუთრებაში. გამომდინარე სტატისტიკური ინფორმაციის არარსებობიდან კონკრეტული აქცენტების დასმაც კი შეუძლებელია, შესაბამისად ხელისუფლებამ, როგორც არ უნდა მოინდომოს ვერ განსაზღვრავს პოლიტიკას, თუ არ ექნება ინფორმაცია ამის შესახებ.

მიწის ბაზარზე არსებული პრობლემები აფერხებს ინვესტიციების შემოდინებას სოფლის მეურნეობის სექტორში და მთლიანად ქვეყანაში. ბოლო წლების მანძილზე სოფლის მეურნეობასა და თევზჭერაში მთლიანი ინვესტიციების 1%-იც კი არ იდება. ამასთან, ამ კუთხით არსებული მოუწესრიგებელი მდგომარეობა კლავს მიწის ბაზარს. შედეგად მეწარმეები, რომლებიც ფლობენ მიწას ვერ ახერხებენ ამ მნიშვნელოვანი რესურსის სრულფასოვნად გამოყენებას. გამომდინარე იქიდან, რომ მიწის რეგისტრაცია ხარვეზებით მიმდინარეობს და დღესაც კი სახელმწიფო რჩება მიწის უმსხვილეს მფლობელად მიწას, როგორც რესურს ღირებულება არ გააჩნია. ფერმერები, რომლებიც მიწას ფლობენ ვერ ახერხებენ ამ ქონებით საბანკო კრედიტების მოზიდვას ან მისი რეალიზაციის დროს ღირებულება ძალიან დაბალია. რაც გამოწვეული ზოგადი წესების არ არსებობით თუ რის მიხედვით უნდა მოხდეს სახელმწიფო ქონების პრივატიზება. დღეს ნებისმიერ მეწარმეს, რომელსაც სურს მიწის შესყიდვა მარტივად შეუძლია ქონება იყიდოს სახელმწიფოსგან ბევრად იაფად, ვიდრე კერძო მეწარმისგან, რადგან ქვეყანაში არ არსებობს სახელმწიფო მიწის ღირებულების განსაზღვრის მექანიზმი და ხშირად ამგვარი ტრანზაქციები კორუფციის ნიშნებს შეიცავს.

აქვე აღსანიშნავია, რომ არის არგუმენტები იმასთან დაკავშრებით, თუ მიწის ბაზრის სრულ დერეგულაციას შეიძლება უარყოფითი შედეგები მოყვეს. მაგალითად, ის რომ მიწის კონცენტრაცია გაიზარდოს და ერთეულების ხელში აღმოჩნდეს დიდი რაოდენობის აქტივები. შედეგად მიწის ფასის ძალიან იზრდება და ფაქტობრივად ხელმიუწვდომელი ხდება საზოგადოების დიდი ნაწილისთვის. ამის მაგალითია დიდი ბრიტანეთი, სადაც დერეგულირებამ უძრავი ქონების კონცენტრაცია მოახდინა მცირე რაოდენობის პირების ხელში, შედეგად ფასები ძალიან გაიზარდა. დღეისათვის უკვე მიდის საუბარი, რომ დიდ ბრიტანეთში გარკვეული რეგულაციები დაწესდეს ამ მდგომარეობის გამოსასწორებლად.  

რეკომენდაციები

• აუცილებელია მიწის რეგისტრაციის პროგრამის შემუშავება, რომელიც თანაბარ პირობებში ჩააყენებს ყველა მოთამაშეს. იხ. დანართი #2 მიწის ნაკვეთის რეგისტრაციის ზეგავლენის სქემა ეკონომიკურ პარამეტრებზე.

• სახელმწიფომ უნდა შეიმუშაოს საკანონმდებლო ან/და ნომრატიული აქტის დონეზე სახელმწიფო მიწის გასხვისების გარკვეული წესები. სადაც მკაფიოდ იქნება გაწერილი თუ რა პირობებით და როგორ უნდა გაიყიდოს საქართველოს ამა თუ იმ ტერიტორიაზე მიწა, როგორც ქართველებზე ისე უცხოელებზე.

• სახელმწიფომ უნდა მოახდინოს ზუსტი აღრიცხვა თუ რა რაოდენობის ქონების შედის საქართველოს მიწის ფონდში. გამოყენების კუთხით, როგორია მიწების დაყოფა და ა.შ. იმ პირობებში, რომ 2004 წლის შემდგომ მიწის ფონდის შესახებ ინფორმაცია არ განხლებულა, შეუძლებელია კონკრეტული პოლიტიკის შემუშავება.

• სახელმწიფომ უნდა მოახდინოს მის საკუთრებაში არსებული მიწების ეფექტური გამოყენება. მათ შორის, განკერძოებით, იჯარით გადაცემითა და მუნიციპალურ დონეზე ამ რესურსზე კონტროლის დელეგირებით.

მერაბ ჯანიაშვილი

დანართი #2